Wijzigen bestemmingsplan
Soms blijkt dat de praktijk anders loopt dan op papier bedacht. Wanneer de bouw- of gebruikswensen niet aansluiten bij de huidige mogelijkheden van een gebouw of locatie, kan het nodig zijn het bestemmingsplan te wijzigen. Op die manier kan een gebouw of locatie weer aansluiten bij de actuele behoeften.
Voor veel locaties hebben we al projectplannen opgesteld en de benodigde procedures voor het wijzigen van het bestemmingsplan begeleid. Daarbij stellen we een beeldkwaliteitsplan op en coördineren we de inzet van verschillende adviseurs – zoals op het gebied van flora en fauna, milieu of geluid – zodat alle benodigde onderzoeken en rapportages voor gemeente en provincie zorgvuldig worden aangeleverd.
Voorbeelden bestemmingsplanwijzigingen
Enkele voorbeelden van door ons gerealiseerde bestemmingsplanwijzigingen zijn onder andere:
- Inbreiding: het transformeren van achtertuinen binnen de dorpskern naar een woningbouwbestemming.
- Uitbreiding: het omzetten van agrarische gronden naar projectmatige woningbouw.
- Herbestemming: agrarische functies wijzigen naar bijvoorbeeld een bed & breakfast.
- Ruimte-voor-ruimte: het slopen van stallen om de bouw van één of meerdere burgerwoningen mogelijk te maken.
- Functieverandering: het geschikt maken van weilanden voor niet-agrarische bedrijfsactiviteiten.
Wat is een bestemmingsplan?
Een bestemmingsplan is een plan van de gemeente waarin staat wat je op een stuk grond of in een gebouw mag doen.
Daarin staat bijvoorbeeld of je er mag wonen, werken, bouwen of juist niet en hoe hoog of groot een gebouw mag zijn. Het bestemmingsplan geeft de regels voor hoe een locatie eruit mag zien en gebruikt mag worden.
Een bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen: de regels, de toelichting en de verbeelding (plankaart). Deze horen bij elkaar en kunnen niet los van elkaar worden gebruikt.
Bestemmingsplan wijzigen
Om een nieuw bestemmingsplan op te stellen, moeten verschillende stappen worden doorlopen. Daarbij is het belangrijk dat de gemeente mogelijkheden ziet om aan mee te werken om een bestemmingsplan te wijzigen. De procedure kan vlot verlopen, maar soms ook meer tijd vragen – bijvoorbeeld wanneer er veel bezwaren worden ingediend. Het komt ook voor dat de gemeente helemaal niet akkoord gaat, of slechts gedeeltelijk instemt met een verzoek.
Hoe verloopt een procedure wijziging bestemmingsplan?
Een bestemmingsplanprocedure doorloop je stap voor stap. Dit zijn de belangrijkste stappen:
- Opstellen principeverzoek en voorleggen aan de gemeente.
- Uitvoeren van onderzoeken en opstellen van een concept ontwerpbestemmingsplan.
- Voeren van een omgevingsdialoog, de plannen presenteren aan de buurt en zo nodig aanpassingen doen in het plan.
- Het ontwerpbestemmingsplan laten vaststellen door het college van burgemeester en wethouders.
- Het ontwerpbestemmingsplan ter inzage leggen (6 weken).
- Eventuele bezwaren (zienswijzen) verwerken in een definitief bestemmingsplan.
- Het bestemmingsplan voorleggen aan de gemeenteraad ter goedkeuring opstellen en opnieuw ter inzage leggen.
- Beroep en voorlopige voorziening.
- Onherroepelijk bestemmingsplan.
Beoordeling bestemmingsplan
Bij een bestemmingsplan zijn er twee belangrijke momenten van goedkeuring:
- Het ontwerpbestemmingsplan
- Dit is het voorlopige plan dat wordt opgesteld.
- Het ontwerp wordt door het gemeentebestuur (college van burgemeester en wethouders) vastgesteld.
- Daarna gaat het plan ter inzage, zodat inwoners, bedrijven of andere belanghebbenden reacties of bezwaren kunnen indienen.
- Het definitieve bestemmingsplan
- Na verwerking van de reacties en eventuele aanpassingen wordt het plan definitief vastgesteld.
- Dit gebeurt door de gemeenteraad, die het laatste woord heeft.
Kort gezegd: het college stelt het ontwerp vast, de raad beslist over het definitieve plan.
Indienen van een principeverzoek
Heeft u bouwplannen die afwijken van het bestemmingsplan? Een procedure om af te wijken van het bestemmingsplan is meestal lang en kostbaar.
Voordat u een aanvraag indient, is het nuttig om eerst een principeverzoek in te dienen. Een principeverzoek is feitelijk niets anders dan een concept-vergunningaanvraag. U vraagt hiermee aan de gemeente in hoeverre zij mee zou willen werken aan uw plan. Uit de reactie van de gemeente blijkt vervolgens of het zinvol is om door te gaan met de procedure. Tevens zijn de legeskosten voor een principeverzoek duidelijk lager, maar geven u alvast inzicht over de slagingskans van uw plan.
Ruimtelijke plannen
Alle gebieden in de gemeente hebben een eigen bestemming. Denk hierbij aan woningen, bedrijven en sportvelden. De gemeenteraad stelt voor het hele grondgebied van de gemeente 1 of meerdere ruimtelijke plannen (bestemmingsplannen) vast. In een bestemmingsplan staan de regels voor het gebruiken en bebouwen van een gebied.
Als een bouwplan niet past binnen een bestemmingsplan, kan de gemeente de omgevingsvergunning weigeren. Of moet een procedure worden doorlopen. Zo kan een bouwplan mogelijk worden gemaakt met een nieuw ruimtelijk plan; soms met een uitwerkingsplan of wijzigingsplan. Ook kan een omgevingsvergunning voor het bouwplan worden verleend waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Dit heet afwijking van het geldende bestemmingsplan.
Wanneer kan het bestemmingsplan gewijzigd worden?
Wanneer uw bouwplan of het door u gewenste gebruik van uw perceel niet past in de regels van het geldende bestemmingsplan, maar de gemeente wel wil meewerken, is het mogelijk om via een uitgebreide omgevingsvergunning alsnog uw bouwplan te kunnen realiseren.
Om te kunnen aantonen dat uw plan aan alle eisen voldoet, is een zogeheten ruimtelijke onderbouwing nodig. De ruimtelijke onderbouwing beschrijft dat uw initiatief past in het geldende beleid en dat het initiatief geen (grote) gevolgen heeft voor de omgeving. Met behulp van zo’n ruimtelijke onderbouwing kan een procedure voor een bestemmingsplanwijziging worden doorlopen.
Wat moet ik nu doen als mijn plan wél gevolgen heeft voor de omgeving?
Het kan zo zijn dat er op de locatie waar u bouwplannen heeft een beschermende bestemming rust. Denk hierbij bijvoorbeeld aan flora- en faunagebieden of beschermde archeologische waarden. Daarnaast kan het ook zijn dat er verder onderzoek nodig is omdat er te dichtbij zones waar geluid wordt geproduceerd gebouwd gaat worden. Door middel van het juiste onderzoek te laten uitvoeren kunt u, mits de onderzoeksresultaten dat toelaten, een ontheffing aanvragen.
Graag begeleiden we u met het onderzoeken en aanvragen van deze ontheffingsmogelijkheden indien dit toepasbaar is voor uw project.
Omgevingsdialoog
Een omgevingsdialoog is een overleg tussen een initiatiefnemer met omwonenden en andere belanghebbenden. Door een omgevingsdialoog te houden, krijgt de initiatiefnemer inzicht in de wensen, belangen en bezwaren van de omgeving. De initiatiefnemer kan deze betrekken in het verdere ontwerp van het initiatief. Het is belangrijk dat iedereen de mogelijkheid heeft om vragen te stellen. Tijdens een omgevingsdialoog kunt u aangeven wie u bent, wat uw plannen zijn en waarom u het plan wilt realiseren. Het is raadzaam om duidelijk aan te geven welke onderdelen nog kunnen veranderen (en welke niet).
Welke onderzoeken kunnen nodig zijn bij een bestemmingsplanwijziging?
Flora & fauna onderzoek
Wanneer u wilt gaan bouwen, verbouwen of slopen en misschien bomen rooien of verplaatsen krijgt u te maken met de Wet Natuurbescherming en kan een flora 7 fauna onderzoek nodig zijn. De mogelijke aanwezigheid van vleermuizen, mussen en andere beschermde dieren en planten kan gevolgen hebben voor uw bouwplannen. Een ecologische quickscan naar beschermde flora en fauna op uw locatie zal moeten worden uitgevoerd.
Bouwhistorisch onderzoek
Een bouwhistorisch onderzoek wordt uitgevoerd door een bouwhistoricus. Het onderzoek is bedoeld om inzicht te krijgen in de bouwgeschiedenis en de bouwhistorische waarden van een bouwwerk of monument. De bouwwijze, bouwmaterialen en de bouwsporen worden onderzocht en ook een waardestelling wordt opgesteld. Een cultuurhistorische waardestelling doet uitspraak over de identiteit, betekenis en zeldzaamheid van erfgoed.
Boom effect analyse (BEA)
Bij bouwwerkzaamheden komen bestaande bomen vaak in de problemen. Een Boom-Effect-Analyse (BEA) is een gestandaardiseerde beoordeling van de mogelijke nadelige effecten van bouwwerkzaamheden of aanleg in de nabijheid van bomen. Hierbij wordt de bestaande situatie van de bomen geanalyseerd en worden alle risico’s voor het te handhaven bomenbestand geïnventariseerd. Daarmee wordt gekeken of het mogelijk en zinvol is om bomen te behouden voor integratie in (nieuw)bouwprojecten en wat nodig is om de bomen dusdanig te beschermen dat ze als waardevolle landschapselementen behouden kunnen blijven.
Verkennend bodemonderzoek (milieu)
Een verkennend bodemonderzoek heeft als doel om met een relatief geringe onderzoeksinspanning vast te stellen of de bodem verontreinigd is. Een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd volgens de norm NEN 5740. Een dergelijk onderzoek bestaat doorgaans uit het verrichten van boringen, het plaatsen van puilbuizen en het nemen van grond(water)monsters. Aan de hand van deze monsters wordt onderzocht of er sprake is van een of meerdere bodemverontreiniging(en).
Verkennend archeologisch onderzoek en programma van eisen (Archeologie)
Een archeoloog onderzoekt of er archeologische resten in de bodem aanwezig zijn. Voordat er gravend onderzoek verricht wordt, zijn er al verschillende vooronderzoeken gedaan.
Stikstofdepositie onderzoek
Stikstofdepositie is het neerslaan van stikstof op de bodem en in het water van reactieve stikstofverbindingen uit de lucht. De stikstofoxiden en ammoniak in de lucht komen uiteindelijk weer op de grond terecht. Dit heet stikstofdepositie. De stoffen kunnen met neerslag mee komen op de bodem, dit heet natte depositie. Maar ook kunnen planten of de bodem direct stikstof uit de lucht opnemen, dit heet droge depositie. Een stikstofberekening omtrent stikstofuitstoot kan nodig zijn voor uw bouwproject.
BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) berekening
Energieprestatie berekening van Gebouwen. Een BENG berekening is vanaf 1 januari 2021 verplicht bij de vergunningsaanvraag van nieuwbouw van gebouwen (woningen en utiliteit) en vervangt daarmee de EPC berekening.
Akoestisch onderzoek (Geluidhinder)
Indien er langs een weg een nieuwe woning gebouwd zal gaan worden, dan is het vaak verplicht om een akoestisch onderzoek uit te voeren om de geluidsbelasting van de weg of het spoor of bedrijf op de woning te bepalen.
Wat staat in een akoestisch onderzoek? In een akoestisch onderzoek staat onder andere: hoeveel geluid geproduceerd wordt en welke maatregelen nodig zijn om aan de geluidsnormen te voldoen.
Wat kost een bestemmingsplanwijziging?
De kosten voor het aanpassen van het bestemmingsplan bij de desbetreffende gemeente zijn voor uw rekening. Hoeveel dit is, is afhankelijk de desbetreffende gemeente en de tijd die eraan besteed moet worden. Meestal kosten bestemmingsplannen tussen de €10.000,00 en € 20.000,00.
Voor uw project kan het nodig zijn het geldende bestemmingsplan te wijzigen. Sloven Architectuur kan het nieuwe bestemmingsplan voor u opstellen en u verder begeleiden bij de te doorlopen procedure en overleg te voeren met de gemeente, adviseurs en andere betrokken instanties.
Wij hebben uitgebreide ervaring met het uitvoeren van projecten van diverse omvang en complexiteit en hebben kennis van alles wat bij een bestemmingsplan-wijziging komt kijken.
Wij hebben veel ervaring in het begeleiding van een bestemmingsplanwijziging.
Wij hebben door de jaren heen al een grote variantie aan bestemmingsplanwijzigingen aangevraagd en begeleid. Wij kunnen voor u door het inschatten van de haalbaarheid van een plan zeker van meerwaarde zijn. Wij hebben ruime ervaring met bestemmingsplanwijzigingen voor uiteenlopende (bouw)plannen.
Neem gerust contact met ons op voor meer informatie en kom langs voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Ruimte voor ruimte
Wilt u begeleiding bij het wijzigen van een bestemmingsplan of heeft u interesse in de ruimte voor ruimte regeling in Nederland dan adviseren we u graag. Regelmatig helpen wij onze opdrachtgevers bij dit traject. Neem gerust contact met ons op.
Een bouwtitel verwerven op een ruimte voor ruimte kavel
Een bouwtitel is het recht om op een perceel waar geen bouwbestemming op zit, toch te mogen bouwen. Daarmee wordt het bijvoorbeeld mogelijk om in het buitengebied waar niet gebouwd mag worden toch een woning te bouwen. In de Verordening ruimte zijn de regels opgenomen die gelden voor een bouwtitel. Meer informatie over beschikbare bouwkavels staat op de website https://www.ruimtevoorruimte.com
De Ruimte voor Ruimte regeling in Brabant (algemene info)
De Ruimte voor Ruimte regeling was vrij eenvoudig van opzet. Voor iedere 1.000 m2 te slopen bebouwing (varkens- en of pluimveestallen) en het inleveren van minimaal 3.500 kg fosfaat rechten was het mogelijk een woning terug te bouwen. De opbrengsten van woningbouw maken het financieel mogelijk het agrarisch bedrijf te saneren. Omdat het terugbouwen van een woning op de voormalige agrarische locatie niet altijd mogelijk en wenselijk was werd een systeem van bouwtitels ingevoerd. Eén bouwtitel geeft de mogelijkheid één woning te bouwen. Het bouwtitel systeem maakte het mogelijk dat er op een geheel andere locatie (en dus bijvoorbeeld ook in een andere gemeente binnen de provincie) een woning gebouwd kon worden. Op deze wijze zijn in 15 jaar tijd 1.630 objecten gesloopt (in totaal 2.000.000 m2 gebouw), is 9.000.000 kg fosfaatrechten uit de markt genomen en zijn 2.600 bouwtitels ontstaan. De bouwtitels worden gebruikt om (vaak luxe vrijstaande) woningen aan de rand van dorpen te bouwen. Van de 2.600 bouwtitels zijn inmiddels 1.500 benut voor de bouw van woningen. Van de resterende 1.100 bouwtitels zijn er 500 gereserveerd voor nieuwe woningbouwlocaties welke in ontwikkeling zijn. Voor de resterende 600 bouwtitels zoekt de provincie nog een project of koper.
Een bestemmingsplan wijzigen? Neem contact met ons op.
Graag adviseren we u bij de aanvraag voor het wijzigen van een bestemmingsplan. Neem contact met ons op en u ontdekt wat ons architectenbureau voor u kan betekenen.
